2009年7月
墨爾本7月第2周的房屋上市拍賣數仍爲292個,拍賣成交率達85%。其中House的中位價格是56.7萬元,單元和公寓房是45.7萬元。近年來新移民特別是對中國大陸的新移民逐漸增多，都在進入墨爾本的地産市場。中國大中城市的樓市和墨爾本的房市的本質特徵有很大不同，文化需求的定位也不相同。這裏簡單介紹一下新移民應當瞭解的三大觀念。
一是市場經濟取决于供求關係的概念。墨爾本地區主要有兩類市場，新開發區市場和老區的二手房市場。二手房市場的特徵是，人口密度較大，所處地區大多是優質地段幷且土地供應分配早已經完成，供求關係趨向于資源供給短缺即呈現“資源稀缺性”；而新開發區市場是政府爲解决土地供應不足問題，批量發放廉價土地進行開發建房，便于本地和外來居民從高密度地區遷住。其特徵是給以供求關係以一定的“想像空間”。比較中國樓市開發中的人口密度過大、資金流動性過剩和人民幣長期升值等環境因素，使得市場需求一直强盛。特別是70年有限土地使用權的觀念，更讓中國人只認同新房，而不認同舊房。而澳洲幷不具備中國的上述環境因素，但却是永久土地産權，因此澳洲人認同的是越來越稀缺的優質地段的土地産權。
二是高素質居住社區的概念。這就是我們以前說的藍籌區特別是名校區概念。這些地區長期存在供應短缺，居民收入較高，幷具有主流社會的高層教育背景和文化高素質等特徵。對經濟收入逐步提高的居民來說，總是願意選擇進入這樣的地區生活和居住，同時讓子女從就小能受到良好的素質教育和社區文化熏陶。我們曾經說過，對于一個有錢人和十個沒有錢的人來說， 十個沒有錢的人的需求加起來也仍然低于一個有錢人的需求，因爲有錢所以可能出價更高。高素質居住社區的房産正是因此得以穩定增值。對于不够富裕的居住社區，搬走的居民會因爲經濟收入改善而更可能進入較高素質的社區，而搬進來的居民確不會出較高的價格購買同類房産的。長期以來的統計數據表明，在經過數年甚至數十年後，兩類地區的房價差別是相當巨大的（待續）。
墨爾本7月第3周的房屋上市拍賣數爲358個,拍賣成交率達86%。其中House的中位價格是59.8萬元,單元和公寓房是45.1萬元。新聞網News 7月9日載文<Property investors rush back to market>,說物業投資者又回來搶進市場。時代報The Age 7月21日載文<Inflation genie back in bottle>，最新公布的六月季度生産者價格指數PPI大幅下降了0.8%，爲1998年來的最大降幅，幷預示周三公布的CPI通脹指數仍會保持低水平甚至下降。該報同時載文<Don't bet on an early rate rise>，談到儲備銀行7月會議備忘錄，提醒現在不要過于確信利率會很快上升（以下接上期）。
第三個觀念是土地在物業總值中占有的比例。地産市場中有一個非常重要的指標是：Land-to-asset ratio，即“土地占有率”。不少新移民剛來澳洲時，看房買房只注重房子的裝修和用料，不太清楚澳洲物業的市場價值是怎樣定位的。幾年前曾經有一位新移民，認爲自己在國內買賣房子是一個行家了，，在看到一個較新的Townhouse,說“一看用料就知道肯定值了”，當即簽下買房合同。不少新移民朋友因爲秉持國內的概念，所以常常說看不明白，同是一條街，房子又小又舊，可是價格却高于較大較新的房屋價格。實際上這些客戶沒有注意到土地的面積不同。而對不同的地區，占地面積小的舊房子，其價格又遠高于另一地區占地面積較大的新房子。這就涉及到市場價值（Market value）和成本價格（Cost price）的差別了。
一位客戶在2004年將自己的新住房抵押給銀行申請貸款。他采用了豪華的頂級裝修，購買土地、建築和裝修的全部成本費用約80萬元。然而銀行的估價師給出的市場價值却只有65萬元。這位客戶百思不得其解，自己又單獨請了另外一位估價師來評估，幷提供所有成本費用的相關文件作證明，但是評估結果基本是一樣的。估價師解釋說，市場價值主要取决于該地區物業的市場銷售情况，而成本價格只能做參考。由于該地區同檔次土地的物業銷售記錄一般只有50多萬元，如果將這一物業評估到70萬元以上的話，我們不認爲有買家會出此價格購買（換句話說，買家要買70-80萬元以上的房子，幷不會在你這個地區買的）。估價師所以能够給出65萬元的最高市場價格，已經充分考慮了這一物業較高的建築成本費用。這大致可以理解爲，在該地區同類檔次的物業中，幾乎不存在70萬元以上市場價值的類比物業。不過如果業主要將此物業標價80萬元以上出售，當然又是合乎情理的（待續）。
墨爾本7月第4周的房屋上市拍賣數爲383個,拍賣成交率仍達86%。其中House的中位價格是59萬元,單元和公寓房是46.5萬元。澳洲權威財經雜志BRW 7月23日載文<Inflation's roller-coaster>，說一年來的通脹數據急劇變化，最新公布的年通脹指數又進一步將降低到1.5%，達到10年來的低點，這給儲備銀行提供了更多的降息空間。新聞網News 7月26日載文< Aussie property about to ride a big wave>,說2個月後首次置業補助逐步調回後，投資者將會接替首次置業者進入市場。由于低利率、租金穩定增長、住宅短缺和人口需求增長等因素，澳洲房價幷不會下降，現在反而是置業投資的好機會（以下接上期）。
一般物業的本身價值評估包括兩部分，土地的價值（Site Value）和房屋自身的更新與折舊成本,兩者合計就是物業的總價值（Capital Improved Value）。對于新建物業，建房成本的占有比率較大；對于二手物業，由于房屋和配套設施是逐年折舊的，則土地價值的占有率就更大。所以對同一地段來說，常常是具有較大土地占有比例的二手物業，其增值潜力更大。因爲土地總是增值的，房屋却是隨著使用折舊而逐年貶值的。這一評估方式在當地政府的物業稅單City Council Rate中能够反映出來。該類稅單是廣泛統計的數據，與市場的個體實際情况常有較大差別，但基本概念仍可以參考。土地占有率較大一般表明增值潜力較强。比較公寓房Apartment、單元房Unit和別墅House三種普通住宅來說，公寓房除了裝修一下厨房外幾乎沒有改擴建的餘地；而單元房Unit相對還有一定的內部改擴建的潜力；別墅House無論內部外部都有完全的加改擴建以至分割土地重建的潜力。因此對于土地資源比較稀缺的地段，House就蘊藏了較强的增值潜力。這也彰顯了澳洲地産投資箴言：“The worst property in the best street”，即最好街區的最差物業。
中國大陸的房地産市場也存在類似“土地占有率”概念。中國大陸的土地幷非私有化，因此開發商常常是通過提高“容積率”這一指標來提高總體利潤收益，這是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率决定地價成本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到在該區居住的舒適度。但是更深一層的是，容積率越高，業主的土地占有率就越低，房屋保值增值的潜力越差。兩地的概念雖有所不同，但是房産必須依靠地産才能保值增值的理念却是相通的（待續）。
墨爾本8月第1周的房屋上市拍賣數爲376個,拍賣成交率高達88%。其中House的中位價格是62萬元,單元和公寓房是49.1萬元。儲備銀行周二宣布保持官方利率3.0%不變，暗示經濟正在回穩。統計局本周發布了六月季度房價指數數據。澳洲全國指數季度上升了4.2%，悉尼上升了4.9%，墨爾本上升了5.2%。房價統計機構APM六月季度的數據是，全國房價上升了3.3%，悉尼上升了3.7%，墨爾本上升了5.8%。而維省地産協會的數據表示墨爾本房價爲$441,875，季度上升達9%（以下接上期）。
對于國內的居民來說，因爲他們沒有土地私有化的概念而只有70年土地使用權的概念，更傾向沿用國內的觀念買新房或期房。其主要思路是新房的土地使用權期限長些；戶型布局會更合理；小區服務設施的配套規劃會時尚一些。而對于舊房，則因折舊時間長戶型有些過時常不受青睞。實際上物權法已經明確土地使用權70年到期後自動延期，而小區的配套規劃常常只是在公交地鐵通達的地區才能够同步完善，隨著新房地段越建越遠，舊房的地段優越性會越來越突出了。然而即使將2000年以後建造的二手房和新房相比，國內居民也常常認爲新房的升值空間大，這裏面開發商屯地、集體控盤和分期抬價包括政府稅費提高的成份占了不少。新房基本是開發商一手定價，而二手房才是由供需市場定價的。當然國內新區新房受到青睞也確實反映了由于人口密度大而形成的强勁需求。但就墨爾本情况來說，由于人口密度遠低于國內大城市，新開發住宅區的配套設施雖有規劃，但因需求力度遠低于國內水平，因此配套建設周期往往會拖得很長，從而影響了新區土地價值的整體升值速度，這意味著土地占有率提升相對較慢了。國內兩三年就可以開發完善的新區，在這裏可能會拖到7-10年以上。而老區舊房因爲私有土地短缺、改建翻建潜力較大和配套設施完善，增值潜力是不言而喻的。
上述三個觀念應當是相輔相成而不應顧此失彼，其核心當然還是供需關係。投資者應當理解出租回報僅是手段，資本增值才是目標。對于不少華人朋友來說，完全實現三個觀念需要較强的經濟實力，但無論投資者還是自住置業者，都應當根據自身情况做出獨立研究，量力而行幷求得較合理的平衡點（續完）。
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